토지거래 허가구역, 모르면 계약 무효?

최근 정부와 서울시는 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 등 강남 3구와 용산구 전체 아파트를 토지거래허가구역으로 지정하는 강력한 조치를 발표했습니다. 오늘은 이 토지거래 허가제란 무엇인지 그 효과는 무엇인지 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

  위의 결정은 지난달 일부 지역의 토지거래허가구역 해제 이후 집값이 급등하고 거래량이 증가하는 등 시장 불안 조짐이 나타난 데 따른 대응인데요, 특히, 송파구 잠실동과 강남구 삼성·대치·청담동 등 국제교류 복합지구 인근 4개 지역 내 아파트 291개 단지를 토지거래허가구역에서 해제한 지 한 달여 만에 이를 번복하고 더 강력한 규제를 도입하게 되었습니다. 이 조치는 2025년 3월 24일부터 9월 30일까지 약 6개월간 적용되며, 약 2,200개 단지, 40만 가구가 이에 해당 됩니다.

 토지거래허가제란

  토지거래허가제는 부동산 투기를 막고, 실수요자를 보호하기 위한 제도예요. 쉽게 말해, 어떤 지역의 땅이나 주택을 사고팔 때, 그냥 계약하는 것이 아니라 정부(또는 지자체)의 허가를 먼저 받아야 하는 제도 입니다.

  보통 부동산 가격이 급등하는 지역이나, 개발이 예정된 지역에서 땅값 상승을 막기 위해 시행돼요. 허가를 받지 않고 계약을 체결하면 계약이 무효가 되고, 위반할 경우 징역형이나 벌금 같은 처벌을 받을 수도 있습니다.

토지거래허가제 내용과 뜻

허가를 받아야 하는경우

• 일정 면적(예: 서울은 18㎡ 이상) 이상의 토지나 주택을 거래할 때
• 토지거래허가구역으로 지정된 지역에서 거래할 때
• 주택의 경우 실거주 목적이 아닐 경우 매입 불가능

허가 후 사용

• 주택: 2년간 직접 살아야 함 (전세를 주거나, 투자 목적으로 사는 것 불가능)
• 토지: 허가받은 목적대로만 사용 가능 (예: 농지를 샀다면 농사를 지어야 함)

 

토지거래 허가구역

2025~2026년 대한민국에서 지정된 주요 토지거래허가구역은 다음과 같습니다.
(정확한 위치·범위는 국토교통부 고시 또는 지방자치단체 공고를 통해 확인해야 합니다.)

1. 서울 전역

• 서울시 25개 자치구 전체가 토지거래허가구역으로 지정되었습니다.
  이 조치는 2025년 10월 15일 정부의 부동산 안정화 대책의 일환으로 이루어졌으며, 시행일은 10월 20일부터입니다.
  서울 전역이 허가구역으로 묶이면서 기존의 일부 지역(예: 강남·서초·송파·용산구)뿐만 아니라 서울 전체가 범위가 되었습니다.

2. 경기 남부 주요 지역

2025년 10월 대책을 통해 수도권 과열차단 목적으로 지정된 경기 남부 12개 지역은 다음과 같습니다:

• 과천시
• 광명시
• 수원시 영통·장안·팔달구
• 성남시 분당·수정·중원구
• 안양시 동안구
• 용인시 수지구
• 의왕시
• 하남시
  이 지역들도 토지거래허가구역으로 확대 지정되었습니다.

3. 기타 개별 지정 지역

김포한강2 공공택지지구

• 김포한강2지구 토지거래허가구역은 2029년까지 연장되도록 재지정되었습니다.
  공공택지지구 내 토지거래허가제 적용이 지속됩니다.

토지거래 허가제 효과

1. 긍정적 효과

1) 부동산 투기 억제

부동산 투기꾼들이 투기 목적으로 대량 매입하는 걸 방지할 수 있으며,주택의 경우, 실거주 목적만 허용되기 때문에 '갭투자'(전세를 끼고 집을 사는 방식)를 막을 수 있습니다.

2) 집값 안정화

투기 수요가 줄어들면서, 급격한 집값 상승을 막는 효과가 있으며 2020년 강남·송파·용산 지역이 허가구역으로 지정된 후, 해당 지역의 거래량이 급감하면서 집값이 안정된 사례가 있습니다.

3) 실수요자 보호

주택이 꼭 필요한 사람들이 우선적으로 구매할 수 있도록 환경을 조성하며, 허가를 받지 않으면 투자 목적으로 매매할 수 없기 때문에, 실거주 목적의 매수자가 보호받을 수 있습니다.

4) 불법 거래 및 투명성 강화

허가제가 시행되면, 매매 과정에서 허가를 받아야 하기 때문에 불법적인 거래나 다운계약서 작성 등이 줄어들어요.

정부가 부동산 시장을 적극적으로 관리할 수 있는 수단이 될 수 있어요.

2. 부정적 효과

1) 부동산 시장 위축

• 거래 절차가 복잡해지면서, 주택 및 토지 거래 자체가 크게 줄어들 수 있습니다.
• 매도자(집을 팔려는 사람) 입장에서는 허가를 받아야 하므로 팔기 어려워지는 문제가 발생합니다.

2) 풍선효과 발생 가능성

• 특정 지역에서 규제가 강화되면, 투자자들이 다른 지역으로 몰리면서 해당 지역의 집값이 오를 가능성이 있습니다.
• 예를 들어, 강남·송파·용산이 허가구역으로 지정되면, 투자자들이 규제가 없는 인근 지역(예: 경기권)으로 이동하면서 오히려 해당 지역 집값이 오를 수 있습니다.

3) 정책 신뢰성 문제

• 정부가 너무 자주 토지거래허가구역을 지정하거나 해제하면, 정책의 신뢰성이 떨어질 수 있습니다.
• 예를 들어, 2025년 초 송파구 잠실, 강남구 삼성·대치·청담동 일부 지역이 허가구역에서 해제되었는데, 한 달도 안 돼 다시 강남 3구·용산 전체가 허가구역으로 지정되면서 시장이 혼란스러워졌습니다.

4) 개인의 재산권 침해 논란

• 토지를 사거나 팔 때 정부의 허가를 받아야 하므로, 자유로운 거래가 제한됩니다.
• 부동산은 개인의 재산인데, 정부가 허가권을 행사하는 것이 과도한 규제라는 의견도 있습니다.

5) 장기적으로 효과가 제한적일 수 있음

• 허가제는 일시적으로 효과가 있을 수 있지만, 결국 부동산 시장의 근본적인 문제(예: 공급 부족, 대출 규제 등)를 해결하지 못하면 효과가 제한적일 수 있습니다.

토지거래허가제 예외사항

1. 법인의 공공 목적 거래

• 국가, 지방자치단체, 공공기관 등이 공익 목적으로 토지를 취득하는 경우
• 예: 도로 건설, 철도 부지, 공공주택 건설 등

2. 상속, 증여, 판결에 의한 취득

• 부모가 자녀에게 상속이나 증여하는 경우
• 법원의 판결로 인해 토지를 이전받는 경우

3. 소규모 토지 거래 (일정 면적 이하)

각 지역별로 일정 면적 이하의 소규모 토지는 허가를 받지 않아도 됨

예:

• 도시지역 → 18㎡(약 5.4평) 이하
• 농림지역 → 100㎡(약 30평) 이하
• 산림지역 → 200㎡(약 60평) 이하

4. 부부·직계가족 간 거래

• 부부, 부모-자식 간의 부동산 거래는 허가 없이 가능
• 예: 부모가 자녀에게 집을 팔거나, 부부끼리 재산을 정리할 때

5. 재개발·재건축 사업 관련 거래

정부가 인정하는 재개발·재건축 조합원 간의 토지 및 주택 거래

6. 외국인 투자 관련 특별법 적용 대상

외국인 또는 외국 법인이 투자진흥법에 따라 사업 목적으로 토지를 취득하는 경우 일부 허용

허가 없이 거래하면?

토지거래허가가 필요한 지역에서 허가 없이 거래하면 계약 자체가 무효가 되고, 5년 이하 징역 또는 5,000만 원 이하 벌금이 부과될 수 있어요.

마무리

결론적으로 토지거래허가제는 부동산 투기를 막고 시장을 안정시키는 효과가 있지만, 정책의 일관성이 중요합니다. 갑작스러운 규제변화는 시장에 혼란을 줄 수 있기 때문에, 정부의 신중한 정책 운영이 필요하겠습니다.